投資

REITは不動産を証券化した中長期的な投資商品です

JREIT

REITの意味と投資する目的

 

  • REITとは、不動産を証券化して小口化し、証券市場で取引できる金融商品です。
  • REITに投資をする目的は、安定した高い配当を求めて投資する事です。

 

REITとは会社型の投資信託です

不動産投資法人が、投資家から集めた資金を、マンションやオフィスビル、商業施設などの複数の賃貸不動産に投資をします。

REITの分類と内容

オフィスビル(企業用賃貸ビル):都市(都心)の大型ビル・地方都市のビルなど
居住用の住宅(主に集合住宅):賃貸マンションなど
宿泊施設:リゾートホテル・シティホテル・高級旅館など
商業施設・店舗:郊外のショッピングモール・繁華街の商業ビルなど
物流施設:空港・港湾近郊にある大型物流施設など
産業用不動産:工場・研究施設・データセンターなど
ヘルスケア施設:有料老人ホーム・高齢者向け住宅など

J-REITタイプ別特徴

オフィスビル:テナント企業は業績によってオフィスビルを移転したり、拡大・縮小したりするので、空室率や賃料が景気変動の影響を受けやすい。

空室率が5%を上回ると赤信号、5%を切ると青信号

住居:住居はオフィスビルと異なり、景気によって移転したり拡大・縮小したりする事はあまり無く、賃料や空室率の景気による影響は比較的少ない。

商業施設:長期固定賃料契約の割合が多ければ比較的業績が安定するが、一般にテナントの入れ替わりが多い。

インターネット通販がますます興隆の時勢にあって、商業施設ごとの業績の将来性の見極めが必要。

ホテル:景気動向・季節要因・天災などの影響を大きく受け、収益の触れ幅が大きい点に注意が必要。

物流施設:インターネット通販の伸張、それに伴う物流施設の拡張は今後も継続すると見られる。

テナントの入れ替わりは多く無く、中長期的に安定した業績が期待できる。

ヘルスケア施設:介護サービス事業者が運営委託先(オペレーター)となるので、投資法人だけでなくオペレーターの良し悪しの見極めが重要となります。

REITはリアルタイムの売買が可能です

REITは上場している為、リアルタイムな価格での売買が可能で、なかでもJ-REIT(日本版REITをJ-REITと言う)は現金化しやすいだけではなく、利益の90%を超える配当の場合は法人税が実質免除になる為、配当率も高くなります。

したがって、J-REITの投資目的は、値上がり益では無く、不動産収入から入る分配金の利回りです。

REITの投資形態

REITの投資形態としては、

  • REIT:個別銘柄
  • REITファンド:投資信託
  • REIT ETF:上場投資信託

があります。

REITの利回り

REITの平均利回りは、だいたい4%前後で東証一部全銘柄の平均配当利回りの2%より高くなっています。

世界REITの平均分配金利回りが3.1%であるのに対し、世界株式の平均配当利回りは1.7%となっています。

米国REITやJ-REITの平均分配金利回りも、株式の平均配当利回りを上回っています。

その背景には、賃料が安定していることと高い稼働率だと言われています。

J-REITで注目する指数

東証REIT指数を確認することはもちろんですが、10年もの長期国債の金利動向も併せてチェックしておきましょう。

スプレッド

J-REITの分配金利回りと長期国債の金利差を「スプレッド」といって、3%以上だと投資資金が流れ込み、3%を切ると投資資金が流出する傾向にあります。

NAV倍率

NAV (Net Asset Value) は純資産価値で、投資法人の資産から負債を引いたもので、それを発行済み投資口総数で割った一口あたりNAVの何倍に投資口価格があたるかを示す指数(株式のPBRに相当)

1倍以下なら割安、1倍を大きく上回っていれば買い過ぎと見れます。

金利上昇がREIT価格に与える影響

  1. 将来の分配金の実質的な価値が減少する
  2. 借入コストが増大する
  3. 内部成長が期待できる
  4. 地価の上昇が期待できる

低金利環境は、「利回り面の魅力」だけでなく、資金調達コスト(財務コスト)が低いことで、REIT投資法人の収益性を改善させる効果もあります。

低金利環境と、商業用不動産市況の改善が続くなら、REITに対する投資ニーズは根強いものとなりそうです。

景気回復をREITから読み解く

世界の基軸通貨(米ドル)を扱うアメリカを見れば景気判断もできます。

米国が他国に先行して景気が回復する時は、収益拡大を求めて「REIT」が上昇し、同時に(または若干遅れて)「株式」が堅調に推移します。

しかし、景気回復期の後半では、まず「REIT」がまず天井をつけます。

REIT は基本的に銀行からの借入割合が多いため、徐々に資金調達コストが上昇していきます。

継続的な賃料収入がある事で、財務悪化には至りませんが、株主への配当が減少します。

逆も然りで、REITは真っ先に底打ちし上昇に転じます。

特にREITは金利上昇の影響を受けやすいため、株式に比べて早めに天井をつける一方で、景気回復局面においては、金利低下の恩恵を受けることから、通常はいち早く上昇に向かうとされています。

J-REIT銘柄選定基準

初心者としては、NAV倍率1倍前後、分配金利回り3%以上の銘柄を選定の基本条件とする。

 

  • 投資口価格:20万円未満
  • 分配金利回り:3%以上
  • NAV倍率:1前後

 

J-REITはNISAと相性が良い

毎月10万円未満(年間120万円未満)の積み立て投資であれば、NISA口座での非課税運用が可能です。

分配金も再投資するタイプ、あるいはコースを選べば福利運用のメリットが得られます。

この様にして、J-REITの知識を活かしてNISA口座で積み立て投資をしようとするならば、「Jリートファンド」や東証REIT指数連動型 ETF が良いでしょう。

NISA口座内で分配金を受け取るためには、配当金(分配金)の受け取り方方法を「株式数比例配分方式」にしておく必要があります。

物流インフラは不況に強い

コロナウィルスが蔓延して、人々が自粛して外出を控えると、インターネットでモノを買い、宅配業が爆発的に伸びました。

この状況から、好景気はもちろんの事、不況でもインフラは必要不可欠なので強いという事が伺えます。

そして今、世界の資金が日本の不動産に流れているので、特に物流大型倉庫は、建設ラッシュとなってきています。

需要に対して供給が追いついていないので、投資対象としては狙い目でなないのかなと思っています。