経済

家賃交渉は「ゼロイチ思考」で歩み寄り

勉強して自分を守る

不況時や緊急事態宣言発令時のテナント料交渉は、お互いがどこまでゆずり合えるかが問題になりますが、値上げ金額しか全く受け取りませんと言われた場合、供託金制度と言うものを利用しましょう

個人事業主は資金繰りが一番苦しい

個人事業主が一番頭を抱える問題が「資金繰り」です。

今回の様に、コロナウィルスによる緊急事態宣言が出されて、商売ができなくなると、資金繰りが大変になる事は誰が見ても明らかですよね。

そうなるとまず、数字が大きいところから削ろうとします。
個人事業主の場合は、家賃や人件費に当たるでしょう。

アルバイト・パートの出勤時間や出勤日数を削るとか、正社員の残業代を削るとかを考え、それと同時に「テナント料の値下げ」を考えます。

良心的なところでは、お互い譲り合って痛みを分かち合っていただけるのですが、そうで無いところも出てきます。

ここ最近では、このテナント料によるトラブルが多いように感じます。

収益還元法

「収益還元法」とは、そもそも不動産価格と言うのは、主として家賃で決まります。

不動産が生み出す収益性が不動産の価値を決め、これを不動産鑑定用語で「収益還元法」と言います。

不動産の収益の源泉は、商業施設とホテルでは毎日の売り上げ、オフィスでは法人業績、住宅は個人所得になります。

商業の賃料は、売り上げ連動なので最も変動軸が大きく、家賃は好況不況に関係なく、一番変動しないのが個人所得なので、住宅が一番下がりにくいのです。

ゼロイチ思考で考える

ところがギッチョン、この度のコロナショックにおける緊急事態宣言は、外出禁止で自粛しろと言う指示が出ているので、今までの常識が通用しない状況にあります。

お客様が来てくださって初めて、モノが売れて売り上げになり、そこからテナント料や給料などを支払えていたものが、モノが売れないから収入源が断たれたので、支払いができません。

そういった理由から、賃料を値下げして欲しいと願うのは自然の流れでしょう。

全く支払いませんといっている訳では無く、きちんと説明して事情をわかっていただいた上での泣きのお願いなのです。

それを理解して、困ったときはお互い様と言う心から、お互いが歩み寄る事が出来たら最高ですし、それが「人情」であり「お付き合い」であり「助け合い」と言うものだと思うのです。

世界中全ての人が「先が見えない」のですから。

それでも、その状況を理解できず、交渉すらできなくて、「払えなければ出て行ってください」と言うのも分からない訳では無いのですが、そこで大家様にはよく考えてみて欲しいのです。

まず、現状として世界中で「緊急事態宣言」が発令され「家から出るな」と言う指示がある中、商売したくてもできないと言う現実があるのです。

そこで、大家様が強気に出たところで勝ち目は無いでしょう。

なぜなら、店舗が出て行って次に入って頂ける店舗があれば別ですが、このような状況下の中、すぐに入ってもらえる店舗は無いと考えるのが妥当だからです。

ならば、現状の店舗にいていただいて、賃料を下げてでも毎月賃料を頂く方がお得では無いでしょうか?

今月の収入が「イチ」あるのと「ゼロ」なのでは、積み重なっても「ゼロ」は「ゼロ」で、しかも毎月の維持費がかかるので、マイナスになるのです。
それならば、少しでも「イチ」に近づけた方が良いのでは無いかと思うのです。

供託金制度で身を守る

家賃やテナント料の値上げ交渉にて、許容範囲を超えた場合、全く支払わないのは負け戦になってしまいますので、少しなら払えますよと言う「誠意」を見せなければいけません。

この話し合いが不成立になり、大家様がどうしても全額支払ってもらわないと受け取りませんと言われた場合、「供託金制度」と言う制度を利用しましょう。

「供託金制度」とは、管轄は法務省にあり、金銭,有価証券などを国家機関である供託所に提出して,その管理を委ね,最終的には供託所がその財産をある人に取得させることによって,一定の法律上の目的を達成しようとするために設けられている制度です。

法律は知っているものが強いのです。
この様にして「自分を守る」事が重要となります。