訳あり不動産の救世主！スピーディーな解決方法とは？

資産整理をして相続登記義務化に備える

2024年4月から始まる相続登記義務化に向けて資産整理をして「相続」からの「争族」対策をしておきましょう。

資産整理において訳あり不動産で悩まれている方は、専門性の高い業者に頼む事でスピーディーに解決する事ができます。

なぜなら専門業者では、訳あり物件の運用方法や、法律知識を持っていて、どんな物件でもニーズがあるという認識を持っているので、普通の不動産業者や、一般の人では思いつかない様な再生方法や色々な人に物件情報を届ける販路を持っているからです。

資産整理における訳あり物件の売却

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その理由は、全国展開をしている為、蓄積されたデータから導かれた確実なノウハウと販路を持っているからです。

兎にも角にも「訳あり物件」を処分したい場合は、専門業者に依頼する事をお勧めします。

2024年4月1日から相続登記の義務化

不動産（土地・建物）を所有していた方が亡くなっても、相続登記されないケースが多く存在し、「所有者不明土地問題」として社会問題になっているのをご存知ですか？

国土交通省によれば、17年に所有者不明土地は国土の22%、九州の面積を超えていて、高齢者に伴う「大量相続時代」到来により、40年には北海道の面積を超えると推計されています。

所有者不明の理由は、相続未登記了が66%、住所変更未登記了が34%となっております。

不動産を相続した場合、その不動産の名義を亡くなった方から相続した人に変更する必要があります。

この手続きを「相続登記」と言います。

しかしながら、今まではこの相続登記は「当事者の任意」とされていて、その事が原因で、先代や先々代の名義のままで放置されている土地や建物が増え、所有者不明の土地問題や空き家問題につながり、災害復興や都市開発の支障となって問題となっていたのです。

この様な事から、土地や建物の今の所有者が誰なのか、権利と責任が誰にあるのかをはっきりとさせる為に、2024年4月1日から相続登記が義務化されるのです。

相続から3年以内に登記をしないと罰則【10万円以下の過料】が科せられることになります。

現在すでに相続登記をせずに放置されている不動産も義務化の対象になりますので、今のうちから対処しておくことが必要です。

「相続」から「争族」に発展させない為にも資産整理

造語である「争族」とは、遺産相続をめぐって争う親族の事を指し、財産が自宅だけで、コレといった財産がない場合が多く、深刻な争いに繋がってしまいます。

「相続トラブル」と聞くと、資産家の家族で発生する問題だと思いがちですが、実は約7割が遺産総額5000万円以下の案件なのです。

原因は、自宅や畑などの不動産があると、その資産価値をどう評価するかによって、それぞれの相続額が大きく異なるからです。

きれいな解決策としては、現金化して分配する事です。

訳あり物件を売却する方法

コロナ禍以降、孤独死などに関連した事故物件の相談が、コロナ前の3倍に急増しているのをご存知ですか？

原因は、コロナ禍において移動制限がかかったり、自粛から帰省していないと言う事から異変に気付けず、孤独死につながったと言うケースが少なくありません。

そうなった場合、不動産としては「事故物件」として扱われ、第三者が住み心地の良さを阻害して敬遠してしまう事から、不動産の査定額が3割から5割減額となってしまいます。

かと言ってこの様な事柄を隠したまま売却する事はできません。

なぜなら「告知義務」と言うのが発生するからです。

その他で、事故物件に該当する例としては下記の様なものがあります。

などなど。

もしこの様な事柄を告知せずに、買主がその事を知った場合、告知義務違反として損害賠償請求もしくは契約解除というリスクがあります。

ま、これはモラル的な問題として当然ですよね。

次の買い主様の立場に立って考えてみると、「なんで事前に言ってくれないの？　知っていれば買わなかったのに！」ってなりますもの。

トラブルにならない様にするための対策として、事前告知が必要になります。

事故物件を処理する具体的な提案例

事故物件を処理する具体的な例としては、イメージを改善させる為に、建物を取り壊して更地にし、環境をリセットさせる方法があります。

例えば、印象深い事件が発生したとかの場合は、その地域的なイメージも悪くなる為、風化するまで時間を稼ぐという方法です。

その場合は、月極駐車場やコインパーキングなどに姿を変えて、賃貸収入を得ながら風化と共に土地の価格が上がるのを待つという方法が考えられます。

が、そこにはコストが発生するという事を忘れないで下さいね。

共有で所有の不動産を売却する方法

夫婦共有で所有している不動産で、離婚によって生じる共有売却に関するトラブルや、兄弟で相続して売却がまとまらないとか、共有者が失踪したなど、共有所有の売却は、一般の不動産では対応していないケースがあるので、注意が必要です。

この様な場合は、法律を熟知した弁護士相談が必要となってきます。

そうなると、日々忙しい時間の中、専門的に強い弁護士を探す時間を作る事は、なかなか難しいものです。

ですが、訳あり物件を専門的に扱う業者では、弁護士と提携している為、話を早く進める事ができるのです。

以前、私も家賃トラブルで悩んでいた時、偶然知り合った不動産屋さんに話をしたところ、提携している弁護士さんからのアドバイスを頂いて、大変有利に問題解決に至ったという経緯がありますので、自分一人で抱え込まずにプロに相談する事をお勧めします。

相談するくらいなら無料ですので、話を聞いてもらう感覚で相談に乗ってもらいましょう！

訳あり物件の種類

訳あり物件とは、「瑕疵物件（かしぶっけん）」とも言います。
瑕疵（かし）とは、傷・欠陥・欠点などを意味し、訳あり物件の抱える内容によって種類分けされます。

訳あり物件の種類

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件は、法律に関する問題がある事を意味します。
例えば、建築基準法や消防法、都市計画法などがあたり、これらの法律が定められる前に建てられた物件に多い傾向にあり、古い下町などにある「再建築不可物件」がそれにあたります。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件の周辺環境によってマイナスに感じられるかもしれない物件を指します。

例えば、「近くに火葬場や墓地がある」「ゴミ処理場や工場の異臭がする」「高速道路や鉄道などの振動や騒音が大きい」など。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、土地や建物に重大な破損や欠陥があるケースです。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、「室内・共有部で自殺や殺人があった」などの物件を指し、物件周辺で起こったことも含まれます。

冒頭で解説した通り、「できれば住みたくない」と思われる物件のことを指します。

多くの場合、「訳あり物件」と聞いてイメージするのが、この心理的瑕疵物件にあたります。

未接道

道路に接していない山林や畑を相続した場合、売却困難な不動産となります。

なぜなら土地の再利用が困難な為、資産価値の無い土地という事になるからです。

再建築不可能な物件になると、不動産業者も対応してくれない場合が多く、買取拒否されるケースが少なくありません。

この様に処分できない様な土地を相続してしまうと、誰かがその資産価値の無い不動産を引き継ぐ方法しかなくなるのです。

そうすると、例えば、自分の子供たちの世代、孫の世代、さらにその下との世代へと問題を先延ばしをしてしまう事になりがちです。

場合によっては、固定資産税をずっと払って行かなければいけません。

この様にして「負の遺産」を持っているだけで「損」をしてしまうのです。

そんな場合は、生きた土地にする為に、専門業者に売って、土地を蘇らせてもらうのはいかがでしょうか？

全国訳あり物件の取り扱い専門業者「Albalink」

上記の様に、良くないイメージがついた物件を取り扱う場合、なかなかスムーズに取引が進まない事があります。

なぜなら、一般の不動産屋さんでも買い手側として、取り扱いに難しいからです。

ですから買取拒否というケースが起こってしまうのです。

そんな時は、専門業者に頼む方が早い場合があります。

なぜなら、専門的に扱うため、一般では思いつかない様な再生方法のノウハウがあり、更に、日本全国の土地を取り扱っているデータをもとに色々な人に物件情報を届ける販路を持っているからです。

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相続トラブルは「欲」がらみ

我が子の事を思って培ってきた財産を引き継がせたいと言う気持ちとは裏腹に、人間が持ち合わせている「欲」が絡んで親族の間でみにくい争い事が起きてしまいます。

親としては決して揉め事を望んではいないはずなんですよね。

そんな争い事を避ける為にも、まずは「遺言書」を綴っておきましょう。

それでも絶対に問題が起こらないと言う保証はありません。

なぜなら些細な事をきっかけに紛争が生じてしまうからです。

中途半端に資産があるから揉め事につながってしまうので、争い事に繋がるくらいなら、最初から原因を作らない様にする事が、後々も親族が仲良くしていける秘訣だと思うのです。

国（罰金）や税金で持って行かれるくらいなら、いっそうのこと早く売って現金化して分配する方が円満解決するのではでは無いでしょうか？

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記事監修者

●監修者名：株式会社AlbaLink代表取締役 河田憲二

紹介文：大学在学中にwebマーケティングの事業を創業。

その後不動産賃貸業を展開し、築古アパート、旅館など多様な物件を手掛ける。

不動産に携わる中で、何らかの瑕疵（欠陥）を抱えた不動産売却で多くの人が困っていることを知る。

昨今の空き家問題を含め、不動産買取再販事業に全力を投じる必要があると考えwebメディア事業を売却。

「株式会社AlbaLink」を創業し「地方の空き家などの売却に特化したWebメディア『訳あり物件買取プロ』」を展開する。